Cassazione: immobile abusivo... NO alla vendita...

Cassazione: immobile abusivo... NO alla vendita...

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 23591 del 2013, ha affermato che la vendita di un immobile abusivo è nulla.




Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 giugno - 17 ottobre 2013, n. 23591 - Presidente Triola – Relatore Parziale

 

 

Svolgimento del processo

1. I signori D.C.V. e M.L. , convenivano in giudizio i sig. Z.G. e Mi.An. , dai quali, per il prezzo reale di L. 49.000.000, indicato nell'atto in L. 19.300.000, avevano acquistato un appartamento sito in (OMISSIS) , per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita ai sensi degli art. 17 e 40 L. 47/85 e art. 15 l. 10/77, anche per illiceità dell'oggetto.
I venditori avevano dichiarato che l'immobile era stato realizzato in conformità alle licenze edilizie n. 24/75 e 6/80, pur essendo stata realizzata una mansarda dal sottotetto non abitabile.
In subordine, gli attori chiedevano l'annullamento del contratto per errore essenziale, determinato anche da dolo dei venditori, i quali avevano dichiarato falsamente la legittimità della costruzione.
In ulteriore, subordine chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori, i quali avevano trasferito aliud pro alio.
In ogni caso, veniva chiesta la condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo ed al rimborso delle spese sostenute per l'acquisto, maggiorati di interessi e rivalutazione, oltre risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio.
2. I convenuti si costituivano, deducendo: a) di aver alienato l'immobile nello stato in cui l'avevano a loro volta acquistato da C.A. e Ma.Di. , a loro volta acquistato dalla Altieri Costruzioni s.r.l.; b) la condonabilità dell'immobile; e) la coincidenza tra prezzo pagato e dichiarato nell'atto pubblico.
3. Chiesta ed autorizzata la chiamata in causa in garanzia dei danti causa, si costituiva il solo A.C. , in proprio e quale legale rappresentante della Altieri Costruzioni s.r.l., eccependo la prescrizione della domanda e la sanabilità della mansarda ai sensi della legge Regione Campania n. 15 del 28 novembre 2000.
Rimanevano contumaci i sig.ri C.A. e Ma.Di. (acquirenti da A. e venditori a Z. - Mi. ). 3. Con sentenza dell'I marzo 2003 il Tribunale di Benevento rigettava le domande avanzate nei confronti della Altieri Costruzioni s.r.l., in assenza di alcun rapporto di garanzia, né proprio né improprio, non essendo intervenuto nessun contratto tra detta società ed i chiamanti in causa. Respingeva la domanda di nullità dell'atto di vendita stipulato dagli attori e dai convenuti, per essere stata ritualmente indicata la licenza edilizia in base alla quale era stato costruito il fabbricato, non rilevando ai fini della validità dell'atto la difformità rispetto alla licenza del bene venduto. Riteneva, invece, sussistente l'errore, determinante e comune alle parti, su una qualità essenziale dell'immobile compravenduto. Il giudice di prime cure, quindi, annullava il contratto e rigettava le domande risarcitorie in considerazione della buona fede dei venditori e dei loro danti causa.
4. Avverso la sentenza del Tribunale di Benevento proponevano appello principale Z.G. e Mi.An. deducendo, per quanto interessa in questa sede: a) di non aver dichiarato il falso nel contratto di compravendita, avendo, invece, indicato il titolo di provenienza con le concessioni edilizie ivi indicate, compreso il rilascio della abitabilità del novembre 1977 a seguito di accatastamento del bene; b) la condonabilità della mansarda; c) la prescrizione del diritto degli acquirenti; d) l'errata dichiarata inammissibilità della domanda di garanzia, qualificabile come garanzia per evizione.
5. Si costituivano gli appellati D.C.V. e M.L. , i quali proponevano appello incidentale, chiedendo dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita per violazione dell'art. 15 legge 47/1985, nonché per illiceità della causa e dell'oggetto ed in subordine rigettarsi l'appello principale.
6. Si costituivano anche gli appellati C.A. e Ma.Di. , che sollevavano questioni processuali e chiedevano il rigetto dell'impugnazione principale, nonché la Altieri Costruzioni s.r.l., che chiedeva il rigetto della impugnazione principale.
7. La Corte territoriale di Napoli rigettava l'appello incidentale, ritenendo insussistente sia la nullità ex art. 15 legge 10/77, essendo stato costruito l'intero immobile condominiale in virtù di licenza edilizia, dovendosi qualificare la trasformazione del sottotetto in mansarda come "opera difforme da quella consentita", sia la nullità ex art. 1418 cod. civ. non essendo illecita la causa del negozio, essendo illecita l'attività di costruzione in assenza di licenza e non quella di vendita di manufatto realizzato in violazione di tali norme. La Corte di merito accoglieva, poi, l'appello principale, rilevando che l'azione degli acquirenti in primo grado era stata avanzata ex art. 1427 cod. civ., incombendo l'onere della prova dell'errore essenziale sulla parte istante, prova non fornita, dovendosi ritenere essenziale non già l'errore sulla conformità al progetto edilizio approvato, ma "l'idoneità (del bene, ndr) ad assolvere alla funzione abitativa per la quale veniva acquistata", qualità questa sussistente. Di conseguenza, rigettava la domanda di annullamento del contratto avanzata dagli acquirenti, così dichiarando assorbita l'impugnazione incidentale C. - Ma. .
8. Impugnano tale decisione D.C. - M. , che articolano sei motivi. Resistono con controricorso Z. - Mi. e Altieri Costruzioni srl. Restano intimati C. - Ma. . La società Altieri e i signori Z. - Mo. hanno depositato memorie, questi ultimi tardivamente (udienza 18 giugno — deposito 14 giugno).

 



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